Contrato de Arras: Qué Es y Tipos

Contrato de Arras: Qué Es y Tipos

Contrato de Arras: Qué Es y Los Diferentes Tipos

Qué es un Contrato de arras

Si estás en el proceso de compra o venta de una vivienda seguro que te sonará el concepto “contrato de arras“. Para los que no lo conozcan es un contrato en el que el comprador y el vendedor de un inmueble pactan las condiciones de la compraventa y en el que ambas partes se comprometen a vender y comprar en X tiempo. Además se entrega una cantidad de dinero en concepto de señal, no hay ninguna norma estipulada, la cantidad debe ser una en la que ambos esten de acuerdo.

Datos que deben constar

Información de la parte vendedora y de la parte compradora :

  • Nombre y apellidos o Razón Social
  • Estado civil
  • Domicilio
  • DNI o CIF (en caso de empresas)

Si hay otra parte que interviene, como una inmobiliaria, también deberá constar su nombre, CIF y domicilio.

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También deben aparecer los siguientes datos sobre la propiedad (puedes encontrarlos en las escrituras y en la nota simple):

  • Descripción física del inmueble figura tanto en la nota simple como en las escrituras. Si tiene garaje y/o trastero, es importante que se indique si son anexos a la vivienda o son fincas independientes.
  • Registro: incluir los datos registrales, para confirmar que el inmueble está en regla y que la parte propietaria es realmente la que firma las arras del inmueble.
  • Cargas: es recomendable que los inmuebles se transmitan libres de cargas. Es decir, si la parte propietaria posee una hipoteca sobre la vivienda debe cancelarse al firmar las escrituras ante notario, en el mismo momento en el que se firma la compraventa. No te preocupes que el notario se encarga de este apartado. También es aconsejable asegurarse de que la parte propietaria no tiene deudas contraídas con la comunidad (pidiéndole el certificado conforme está al corriente de pago. Él deberá pedirlo al del administrador de fincas o del presidente de la comunidad), el ayuntamiento (solicitándole una copia de los recibos del IBI y del impuesto de residuos), compañías de luz, agua o gas (solicitar el último recibo)… 

En el apartado de “Condiciones de la compraventa” se detallarán los puntos del acuerdo.

  • Forma de pago de la vivienda: debe especificarse qué cantidad de dinero se entrega o se ha entregado en cada paso de la compraventa (reserva, arras, escrituras) y cómo se entrega (en efectivo, transferencia, talón).
  • Plazos de compraventa: se recomienda indicar el plazo máximo para la firma de escrituras y la entrega del resto del precio de venta. Lo más habitual es que las escrituras se lleven a cabo entre 1-2 meses después la firma del contrato de arras. En caso de que las llaves se entreguen antes o después de notaría, es recomendable especificarlo en el contrato.
  • Gastos derivados de la compraventa: normalmente el comprador se hace cargo de todos los gastos derivados de la compraventa. El vendedor, en cambio, debe pagar la plusvalía. Aún así lo mejor es que quede reflejado en el contrato de arras.

Y deben firmar todas las partes propietarias. En el caso de una herencia, todos los herederos; en el caso de un matrimonio en régimen de gananciales los dos cónyuges; en caso de divorcio las dos partes propietarias, etc.

Tipos de Arras

No todos los contratos de arras son iguales. Existen tres tipos de arras:

  1. Penitenciales: Si la compraventa no se lleva a cabo el comprador perderá la paga y señal o el vendedor deberá devolverle el doble.
  2. Confirmatorias: Si una de las partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato.
  3. Penales: cantidad que perderá el comprador o deberá devolver dobladas el vendedor en caso de que no se realice la compraventa por incumplimiento de obligaciones. No obstante el que ha desistido en la ejecución del contrato, no se desliga de la obligación incumplida que puede ser exigida ante un juez.
[ctt title=”Las arras penitenciales son las más comunes, aunque hay otro tipo de arras” tweet=”Las arras penitenciales son las más comunes, aunque hay otro tipo de arras” coverup=”TxU8n”]

1. Arras Penitenciales

Son las más comunes. Permiten que tanto el comprador como el vendedor puedan “echarse para atrás” perdiendo la paga y señal (en el caso del comprador) o teniendo que devolver el doble (en caso del vendedor).

2. Arras Confirmatorias

En este contrato que obliga a ambas partes a vender y a comprar. Ninguna parte puede echarse para atrás y si lo hace, él juez le obligará a firmar. Se usan en muy pocos casos para asegurar la operación.

3. Arras Penales

Este tipo de arras, implica la pérdida de las arras (total o parcial) o su devolución más el importe convenido en el contrato, sin que la cantidad entregada pueda por tanto imputarse al precio. Pero ello no permite dar por anulado dicho contrato de compra venta.

Inclusión de Cláusulas

Condicionado a préstamo: Es muy común incluir una cláusula que le permite a los compradores rescindir el contrato sin perder la paga y señal si el banco no les concede la hipoteca.

Inventario: en caso de que la vivienda se venda con parte del mobiliario o la parte vendedora, en contra de la costumbre, decida llevarse los electrodomésticos de la cocina, por ejemplo, debe quedar constancia en el contrato de arras. Algo tan sencillo aparentemente, puede llevar a desacuerdos en notaría o a problemas tras la escritura pública.

También se puede poner una clausula de cesión en precario conforme dejamos vivir al futuro propietario hasta que se formalicen las escrituras pero en cualquier momento podemos echarle porque no se consideraría ocupa. Simplemente le hemos autorizado para vivir ahí. Esto se hace cuando el futuro propietario necesita entrar a vivir urgentemente y aún no se pueden firmar las escrituras (ya sea porque falta un documento o por otra causa). También puede darse que la parte vendedora permanece en la vivienda una vez escriturada la compraventa. En ambos casos, se debe recoger el plazo máximo de dicha ocupación y si hay compensación económica o no.

Otras: cualquier acuerdo al que lleguen las partes, es recomendable recogerlo en el contrato de arras. Por ejemplo, que la parte vendedora se comprometa a arreglar algún desperfecto de la vivienda o a acabar de pagar una derrama de la comunidad…

[ctt title=”‘Antes de firmar unas arras asegúrate de que todo lo comentado ha quedado escrito en el documento'” tweet=”‘Antes de firmar unas arras asegúrate de que todo lo comentado ha quedado escrito en el documento'” coverup=”AP_Q4″]

Es muy importante que en el momento antes de firmar las arras, se deje todo bien claro por escrito con mayor parte de los pasos que se darán después. Piensa que lo que esté escrito en las arras será lo que se indique en las escrituras de compra-venta. Si quieres más consejos sobre la compra y la venta de una vivienda puedes leer este otro post.

¿Has firmado alguna vez unas arras? ¿De qué tipo eran? ¿Te han puesto alguna clausula especial que creas que puede ser de ayuda a otras lectoras?

 

2 Comentarios. Dejar nuevo

  • Alfa 10 Inmobiliaria
    27/07/2016 12:53

    Muchas gracias por enlazarnos Jennifer.
    Un artículo muy muy completo.
    En nuestro caso casi siempre utilizamos en nuestras ofertas, reservas y contratos las arras penitenciales. Aunque en operaciones de riesgo hemos llegado a utilizar las confirmatorias y las penales.
    Un abrazo y sigue publicando artículos tan útiles.
    Alfa 10 Inmobiliaria

    Responder
    • No hay de qué, el buen contenido como el vuestro, merece ser compartido. Gracias por vuestra aportación, es interesante saber qué tipo de arras usáis los profesionales.
      ¡Un abrazo!

      Responder

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