25 Cosas Importantes Sobre Vender Y Comprar Una Vivienda

25 Cosas Importantes Sobre Vender Y Comprar Una Vivienda

25 Cosas Importantes Que He Aprendido Al Vender Y Comprar Una Vivienda

Comprar y vender una vivienda es un proceso estresante. Muy Estresante. Un proceso que dura meses y que pone a prueba tu paciencia constantemente. Algo por lo que todos debemos pasar alguna vez en la vida (o varias veces, depende de cada uno). Por eso quiero explicarte una serie de cosas importantes que he aprendido al vender y comprar una vivienda (algunas a base de palos), para que tu aproveches mi experiencia y no dejes que te pase lo mismo o que si te pasa estés avisada y preparada para combatirlo.

Cosas Importantes

  1. Hazte a la idea de que el procedimiento, desde que preparas la casa para la venta hasta que firmas la compra tu nueva vivienda, puede tardar unos 12 meses aproximadamente. Cada caso es distinto, pero la media es esa (1 año).
  2. Lo primero que debes hacer es vender tu casa y una vez la has vendido ya puedes empezar a mirar otras. ¿Porque te digo esto? Porque es una duda que tenemos muchos y los más precavidos intentamos buscar la nueva vivienda paralelamente mientras estamos en el proceso de venta. Lo correcto es ir pasito a pasito: primero vender y después comprar. Porque puede darse el caso que te guste una vivienda, quieras comprarla ya, y no puedas por no disponer del suficiente dinero. Chasco.
  3. Hacer Home Staging ayuda a vender. El 75% de viviendas que han hecho Home Staging, se ha vendido en menos de 90 días.
  4. Un buen reportaje fotográfico atrae a más visitas y, por lo tanto, aumenta las posibilidades de venta.
  5. Cuando publiques el anuncio de tu casa, incluye una frase como «Abstenerse inmobiliarias». ¿Por qué te digo esto? Pues por que en cuanto cuelgues tu anuncio te van a avasallar a llamadas y mails para captar tu vivienda y comercializarla. Te van a estresar mucho, porque después de todas esas llamadas, vendrán a hacer la visita de rigor, las fotos, tomar medidas e intentar que firmes una exclusiva con ellos. Te «comerán el tarro» con frases como: «nosotros somos diferentes», «tenemos un inversor», «tenemos unos clientes a los que tu vivienda les encaja muchísimo»… Me atrevo a decirte que el 95% de las veces todo esto es mentira, yo pequé de ilusa y como no digo mentiras creo que todo el mundo es igual de sincero pero no amiga mía. En el mundo de las inmobiliarias la mayoría miente como cosacos. Ten muuuucho cuidado.
  6. NO FIRMES NADA. Me explico, muchos agentes inmobiliarios tienen la picardía de hacerte firmar documentos de exclusiva explicándote que es otro tipo de documento. Mi recomendación es no firmar nada. La experiencia me ha demostrado que si quieren comercializar tu vivienda, publicarla en internet, quedar contigo para hacer visitas… pueden hacerlo sin que les firmes nada.
  7. No a la exclusiva. Este paso es muyyyy importante. Si firmas exclusiva te arrepentirás durante los meses que ésta dure. Algunas agencias inmobiliarias te recomiendan que firmes exclusiva con ellos porque posicionan tu anuncio muy arriba en los buscadores y le dan más visibilidad. Pero aunque no firmes exclusiva van a publicar tu anuncio en los portales inmobiliarios y a traerte visitas, por lo que te recomiendo encarecidamente que no firmes exclusiva y comercialices tu vivienda como particular y con varias inmobiliarias que te inspiren confianza o te haya recomendado algún conocido.
  8. Las exclusivas se renuevan automáticamente a no ser que envíes un buro fax (cuesta unos 8€ en correos) solicitando la no renovación con 15 días de antelación. Te dejo aquí una plantilla para que la descargues si la necesitas.
    [ctt title=»‘Pon anuncios en los portales inmobiliarios y destácalos en los primeros puestos diariamente'» tweet=»‘Pon anuncios en los portales inmobiliarios y destácalos en los primeros puestos diariamente’ http://ctt.ec/Tr9BA+» coverup=»Tr9BA»]
  9. Pon anuncios en los portales inmobiliarios y posiciónalos en los primeros puestos diariamente con un servicio de pago. Te explico mejor cómo hacerlo en este artículo.
  10. Las arras pueden hacerse entre particulares. Si consigues un comprador interesado en comprar tu vivienda y vais a realizar la compra venta entre particulares es interesante que sepas que el documento de arras podéis hacerlo sin tener que acudir al gestor, a través de una plantilla de arras y modificando los datos personales vuestros y de la vivienda.
  11. Cuando vendes tu vivienda habitual debes reinvertir el dinero de la venta en tu próxima vivienda antes de 2 años o hacienda lo considerará como beneficios y te reclamará el 24% más intereses.
  12. Preparar la documentación necesaria para vender la vivienda lo antes posible te agilizará los trámites una vez la tengas reservada. Lee el siguiente artículo para saber qué documentación es obligatoria cuando vendes un inmueble.
  13. Los edificios construidos en la década de los 60 pueden tener aluminosis.  En aquellos años se construían algunas viguetas con un cemento aluminoso que provoca que el hormigón utilizado pierda sus propiedades haciéndose menos resistente y más poroso, poniendo en peligro la estabilidad del edificio. Algunos compradores lo saben y piden el certificado de no aluminosis. Si vives en un bloque de pisos, pregúntale a tu gestor de fincas si disponen de dicho certificado si no lo tienen puedes preguntar en la Oficina Municipal de la Vivienda de tu localidad. Si no encontrases ningún documento que lo acredite, puedes solicitar a un paleta que te haga una cata y mande a analizar la muestra a un laboratorio. En una semana aproximadamente te indicarán los resultados.
  14. Además, existe una ley en Catalunya de tanteo y retracto que afecta a los pisos y casas embargados desde abril de 2008, lo cuales pueden ser comprados por la Generalitat con preferencia. La medida se aplicará por un plazo de 6 años. Si el actual propietario quiere vender su vivienda debe cumplimentar una instancia en las oficinas de Habitatge de la C/ Diputació de Barcelona para que la Generalitat, que tiene preferencia, indique si quiere comprar o no el inmueble. En el plazo de 2 meses, deben dar respuesta escrita al propietario de la vivienda aceptando o rechazando su petición. En caso de ser rechazada, deberá esperar a que pasen los 6 años desde que fue embargada por el banco para poder vender.
  15. Hay muy pocos profesionales en el sector de inmobiliario y muchos estafadores. No puedes fiarte de nadie. A lo largo de muchos años de experiencia y trato con inmobiliarias puedo decirte que no he encontrado ninguna realmente honesta y profesional. La mayoría mienten para cualquier operación, ya sea para captar una vivienda, para captar un comprador… Mi recomendación: A priori, no te fíes de nadie, sólo cuando te demuestren lo contrario podrás fiarte. Y sobretodo, si puedes preguntar a vecinos o conocidos que hayan tratado con inmobiliarias, que te recomienden alguna para ahorrarte disgustos.
    [ctt title=»‘La mayoría de captadores no ha hecho ningún curso de tasación'» tweet=»La mayoría de captadores no ha hecho ningún curso de tasación’ http://ctt.ec/5U90f+» coverup=»5U90f»]
  16. Muchos agentes inmobiliarios te dirán que el precio de tu piso es muy elevado, otros que el precio es correcto pero lo cierto es que ninguno ha hecho un curso de tasación para saberlo. Así que mi recomendación es que hagas lo que hacen los tasadores profesionales: mirar los anuncios de pisos de tu zona con las mismas características que el tuyo y hacer un listado de los precios por los que se venden y pongas el tuyo en un término medio, ni más barato ni más caro.
  17. Hacer una mudanza low cost. El dinero que puedes ahorrar el la mudanza lo puedes invertir en tu nueva casa, salir a cenar o simplemente ahorrarlo.
  18. El seguro del hogar puedes trasladarlo a la nueva vivienda. No tienes porque anularlo o cambiar el nombre para que lo aproveche el nuevo propietario, sino que simplemente solicitas a tu compañía de seguros un suplemento por cambio de domicilio y abonas las diferencia o te la abonan a ti, dependiendo del suplemento. Y así no tienes que contratar un seguro nuevo y pagarlo completo.
  19. El teléfono fijo e internet tampoco tienes porque darlos de baja. Si vas a vivir en la misma provincia, las compañías telefónicas te hacen un cambio de residencia y no tienes que darlo de baja y luego de alta con las respectivas cuotas. Te lo volverían a instalar todo y mucho más rápido y sin coste. Te lo recomiendo. Aunque si cambias de provincia esto no es posible, al menos hasta la fecha.
  20. No des de baja los suministros hasta que hayas firmado la venta. Me refiero al agua, luz y gas. Esto no es posible «trasladarlo» a tu nueva vivienda, por lo que dale al comprador al menos 1 semana para que cambie de nombre los contratos e informe de su cuenta bancaria. Y si pasada una semana no lo ha hecho, entonces llama a las compañías de suministros y dalos de baja. Lo recomendable es efectuar una lectura el día que firmas las escrituras y a través de la web de Endesa o tu compañía suministradora llamar para registrar dicha lectura. A partir de ahí te enviarán la factura correspondiente y las posteriores ya deberá pagarlas el nuevo propietario.
  21. Una paga y señal no sirve para nada. Si tienes un interesado en tu propiedad y te propone darte una paga y señal no la aceptes, no sirve de nada porque tanto tu como él podéis echaros para atrás y el dinero debe devolverse. Yo te recomiendo hacer unas arras, en las que el comprador se compromete a comprar la vivienda en un plazo de tiempo o pierde ese dinero y si el vendedor finalmente no le vende la propiedad deberá abonarle el doble. Este contrato es más serio y compromete más a ambas partes.
  22. En España, los menores de 32 años pagan menos impuestos por la compra de una vivienda. En lugar de pagar un 10% de IVA pagan sólo el 5%. ¡Bien! Una ayudita a los jóvenes.
  23. Los gastos de notaría, gestión, hipoteca, etc. suelen ser un 3-4% del precio de compra. Súmalos al 5% o 10% (dependiendo de tu edad) y sabrás cuanto suman los gastos de la casa que quieres comprar.
    [ctt title=»‘Para comprar necesitas EN EFECTIVO entre el 28% y el 34% del valor de la vivienda'» tweet=»‘Para comprar necesitas en efectivo entre el 28% y el 34% del valor de la vivienda’ http://ctt.ec/0dKLu+» coverup=»0dKLu»]
  24. Recuerda que para poder comprar una vivienda necesitarás tener en efectivo el 20% del precio de compra (la mayoría de banco sólo da el 80% para la hipoteca) + 3% de gastos + 5% o 10% (dependiendo de la edad del comprador). Si tienes todo esto podrás comprar la vivienda, si no tendrás 2 opciones:
    • Buscar una propiedad más económica
    • Contratar un broker que intente conseguirte la financiación que necesitas. Sus servicios suelen costar entre 5.000€ y 8.000€ sólo debes pagarlos si te consigue la financiación y contratas la hipoteca a través de él y sus honorarios se incluyen en dicha hipoteca por lo que no tienes que pagarle de golpe sino que lo pagas mes a mes dentro de la hipoteca.
  25. El pago mensual de la hipoteca no puede exceder el 35% de ingresos de los hipotecados. Es decir, si tu y tu pareja cobráis entre los dos 1.000€ no podéis hipotecaros por más de 350€/mes.

¿Y tú que has aprendido al vender y comprar una vivienda? Seguro que podemos ampliar la lista entre todas y ayudar a otras compradoras primerizas para que estén prevenidas y sepan a lo que se enfrentan. Entre todas podemos apoyarnos y echarnos una mano.

 

3 Comentarios. Dejar nuevo

  • Esto que usted cuenta de los agentes inmobiliarios es horrible. Yo soy agente y captador y cada día intentamos mejorar, formarnos, soy CRS, e intento tener una clientela satisfecha que nos recomiende.
    Este año acudiré a un curso de Home Staging para homologarme en la asociación nacional. Si yo pensara lo mismo de su profesión, y así lo transmitiera a otros, no cree que no le parecería bien.
    Yo trabajo en exclusiva, para invertir en la vivienda y poder añadir valor. Actualmente después de años, el 50% mis clientes llegan a la puerta recomendados por anteriores clientes. Creo que su recomendación no se basa en un conocimiento completo de nuestra profesión.

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    • Buenos días Rubén. Antes de nada agradecerte tu parcipación en los comentarios y felicitarte por tu labor. Te puedo asegurar que sois poco los profesionales que hay en el sector. Estoy segura que conoces tu competencia y sabes las barbaridades que hacen muchos por captar y por vender una vivienda. Por suerte no todos los agentes inmobiliarios sois así. Pero puedo decirte por experiencia tanto como vendedora de inmuebles como compradora, que en varias regiones de España los profesionales escasean. Además he trabajado en el sector inmobiliario y he podido ver cómo funciona desde dentro. Si dijeras lo mismo de mi profesión y estuvieras en lo cierto no podría ofenderme. Lamento que te sientas ofendido, no es mi intención bajar la moral a los que lo estáis haciendo bien, al contrario. Y siendo positivos, creo que deberías sentirte orgulloso de ser diferente y mucho mejor que tu competencia 🙂

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